Quieres vender pero…

Has alquilado la vivienda. Ahora tus circunstancias han cambiado y necesitas venderla. ¿Puedes hacerlo?

Sí puedes vender aunque bajo una premisa que limita la venta.

El nuevo propietario tendrá que respetar el contrato que firmaste con tu inquilino. La duración de los contratos es de cinco años, si eres persona física o de siete años, si eres persona jurídica. La captación de posibles compradores se reduce a inversores, excepto si tienes la suerte que tu futuro comprador no le importe esperar.

Hay otras dos posibles opciones:

1.- Hacerle una oferta de compraventa al inquilino

2.- Llegar a un acuerdo económico a cambio de resolver el contrato anticipadamente.

Desistimiento en periodo de Estado de Alerta

Tu inquilino te informó que el 31 de este mes dejaba el piso. Habíais acordado la verificación de la vivienda el 1 de abril. Con la prórroga del Estado de Alerta y consecuentemente la limitación de circulación. ¿Qué podemos hacer, ante esta imposibilidad?

Solicita al inquilino que te remita su renuncia por escrito y que adjunte fotografías del estado de la vivienda y de los contadores de los suministros, y últimas facturas con sus respectivos justificantes de pago. Una vez recibido le respondes que está pendiente por verificar el estado de la vivienda, y cuando concluya el Estado de Alarma se procederá a la verificación de la vivienda y devolución de la fianza, ya que están suspendidos todos los procesos administrativos.

Pendiente de inscripción

Quieres comprar un inmueble. Es un piso heredado, y los trámites de la herencia son lentos. Aún no se ha hecho la inscripción en el Registro de la Propiedad del nuevo titular. Tú no quieres perder esta oportunidad, ¿qué hacer?

En este caso concreto, lo más prudente es hacer constar en el contrato de arras que se está pendiente de inscripción y que si por cualquier circunstancia imprevista en este proceso se podrá posponer a otro día la firma de la compraventa. Si el caso fuera más complicado, es mejor minimizar cualquier riesgo y acordar que si en el plazo fijado sigue pendiente la inscripción, el contrato quedará sin efecto, y puedes recuperar el dinero en concepto de arras.

Prórroga del contrato

A lo largo de este tiempo ha habido varias modificaciones en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Estas modificaciones no tienen efecto retroactivo, es decir, no se puede retroceder. Por lo tanto, los plazos de las prórrogas cambian según la fecha firmada del contrato.

Por ejemplo:

Contratos vigentes desde el 6 de marzo de 2019 Los contratos tienen una duración obligatoria, para ti, como propietario, de CINCO años, si eres persona física, SIETE si eres persona jurídica.

Una vez cumplido esta duración contractual es opcional una PRÓRROGA por TRES AÑOS MÁS, tanto para la persona física como la jurídica. SI NO QUIERES CONTINUAR el contrato por este tiempo de más tienes que AVISAR a tú inquilino con una antelación de CUATRO MESES antes de cumplir los cinco o siete años contractuales, tanto si eres persona física como jurídica.

Contratos firmados entre el 24 de enero y el 5 de marzo de 2019 La duración contractual era de TRES AÑOS y la PRÓRROGA adicional por UN AÑO MÁS. El PREAVISO es de 30 DÍAS de antelación.

Contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019 Los contratos tienen una duración obligatoria, para ti, como propietario, de CINCO AÑOS, si eres persona física, SIETE si eres persona jurídica, la PRÓRROGA adicional por TRES AÑOS más. El PREAVISO es de 30 DÍAS de antelación.

Contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018  La duración contractual era de TRES AÑOS y la PRÓRROGA adicional por UN AÑO MÁS. El PREAVISO es de 30 DÍAS de antelación.

Así que ten en cuenta cuándo firmaste el contrato, y evaluar si te interesa prorrogar el contrato o no.

 

 

 

 

 

 

Excepciones certificado energético

El fin del certificado energético es poner en conocimiento el consumo de nuestros hogares, oficinas y locales. Conocer el gasto y opción a reducirlo.

Hay edificaciones que están excluidas. No necesitan aportar este principio. Por ejemplo, una nave industrial, un trastero, garajes son espacios que no requieren instalaciones de calefacción o refrigeración. Ahora bien, una nave industrial suele tener espacios destinados a oficinas, o podemos encontrar aparcamientos en las que existen zonas climatizadas para los empleados. En estos casos sí que hay que hacer la certificación energética aplicada únicamente a estas zonas destinadas como oficinas.

Hay otros edificios exentos como:

  • Edificios y monumentos protegidos oficialmente
  • Lugares de culto y para actividades religiosas
  • Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años
  • Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.
  • Edificios aislados con una superficie útil de 50m2. (Si se trata de viviendas con menos de 50m2 que están integrados en un edificio sí que requieren de certificado energético)
  • Edificios que se compren para reformas importantes o demolición
  • Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.

No te informaron…

Y a tus inquilinos meses atrás se les estropeó la nevera que iba incluida en el alquiler y decidieron restituirla.

Ahora te comunican su voluntad de dar por terminado el contrato y que les tienes que abonar la nevera.

Una de las obligaciones del inquilino es comunicarte, en el plazo más breve posible, de la necesidad de esta reparación. El inquilino está en su derecho, habiéndotelo comunicado, llamar a un técnico y/o restituir el electrodoméstico para evitar el menor perjuicio posible. Lo que no puede hacer es exigirte el pago sin comunicación previa. Tú nos has podido evaluar los daños, ni sabes si era necesario una reparación o reemplazo. Así que, en este caso, estás en tú derecho a no abonar la nevera.

 

Cómo evaluar la rentabilidad de un inmueble

Si deseas comprar una vivienda como inversión antes de todo estudia la rentabilidad que te pueden generar dichas rentas.

El procedimiento es estimar los gastos y cobros futuros. Una fórmula simplificada para calcularla es tener claro estos tres conceptos:

  • Inversión: Precio de compra del inmueble y añadir todos los gastos que le acompañan    como son los gastos notariales, inscripción registro de la propiedad, impuestos. Obras de mejora, hipoteca, si las hay.
  • Gastos: gastos de comunidad, IBI, reparaciones, seguros
  • Ingresos: Cobros del alquiler.

La fórmula:  Ingresos anuales – gastos anuales ÷ inversión total = Rentabilidad

En vivienda habitual en el mundo inmobiliario el rendimiento es entre 4-6%.

La inversión va asociada al riesgo. Algunos sostienen que mayor rentabilidad, mayor riesgo. Otros consideran que puede pasar lo contrario.

La recomendación es estudiar bien cuánto dinero vamos a destinar a esta vivienda, el precio de alquiler que estableceremos. Análisis de la zona, si la renta es asequible para los habitantes del barrio, si hay demanda, la competencia…Los riesgos que nos podemos encontrar son: pérdidas en el caso de impago, intervalos de tiempo desocupado, destrozos.

Qué tiene más valor una vivienda interior o exterior

Generalmente se les da mayor valor a las viviendas exteriores, con vistas a la calle. Por lo común suelen ser las más demandadas. No obstante, hemos de analizar si está ubicada en una calle con mucho tráfico o espacios públicos muy angostos. Además de ruido comporta suciedad y contaminación. Si se dan estos elementos sería más interesante la opción interior. Un piso interior puede ser muy silencioso, con unas vistas agradables, y si es alto tendrá más luz natural.

Interior o exterior, vistas y altura son factores que también se tienen en cuenta para determinar un valor de una vivienda.

Contratos excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Parte II

d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

El requisito es que la Universidad la catalogue como vivienda universitaria a alumnos que estén matriculados en la Universidad y personal docente y de administración y servicios que dependan de esa universidad.

Esta exclusión ya se introdujo en la LAU del 2013. Con el actual decreto de marzo de 2019 queda redactada de esta forma:
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

e) la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

 

Este punto se refiere al alquiler de una vivienda combinado con servicios de hostelería, es decir apartamentos turísticos, que se es competencia de la Comunidades Autónomas. No se refiere a los arrendamientos de temporada que sí se les aplica la LAU aunque son considerados como uso distinto del de vivienda.

Contratos excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Parte I

a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

Se excluyen aquellos que sean alquileres vinculados a una relación laboral como es el uso de las viviendas que se les asigna a los conserjes, guardas, funcionarios.. cuyo objetivo no es satisfacer la necesidad de una vivienda sino que forma parte de un salario, tiene un fin económico, el uso de la vivienda como pago en especie.

b) El uso de las viviendas militares. Se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

Se trata de un arrendamiento mixto. Si la finalidad fundamental es la explotación agrícola aunque en la finca exista una vivienda se regiría por la legislación de arrendamientos rústicos. Si no existiera esta finalidad principal, sino que su fin es satisfacer la necesidad de una vivienda, entonces sí que se regiría por la Ley de Arrendamientos Urbanos.