Cambio de titular del arrendatario

Has alquilado la vivienda a unos estudiantes o trabajadores que comparten el piso. Todos ellos aparecen como inquilinos. Ahora uno de ellos por circunstancias cambiantes va a dejar el piso aunque ya tienen a alguien que le puede sustituir.

¿Qué hacer en este caso? No tenemos que modificar el contrato, ni crear otro nuevo. Redactamos un anexo al contrato conforme uno de los inquilinos deja la vivienda y otro anexo conforme entra un nuevo inquilino que se subroga en los deberes y derechos del contrato que se firmó en su día. Todos los inquilinos y tú como propietario deben firmar este anexo.

 

La venta o pérdida de la vivienda a partir del 6 de marzo 2019

Con la última reforma de la ley de Arrendamientos (Real Decreto 7/2019) que entró en vigor el 6 de marzo de 2019, tú puedes vender la vivienda y el nuevo propietario tiene el compromiso de subrogarse en los derechos y obligaciones del contrato que firmaste. Como arrendador se tiene la obligación de respetar la duración contractual de cinco años, si eres una persona física, siete años si eres una persona jurídica.

En el supuesto de pérdida, por ejemplo, de una ejecución hipotecaria por el impago de las cuotas de la hipoteca que grava sobre la vivienda el inquilino puede continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan cinco o siete años respectivamente.

Si se ha pactado una duración superior a cinco o siete años respectivamente únicamente continuará el alquiler por la duración pactada si se ha inscrito en el contrato en el Registro de la Propiedad y por supuesto con anterioridad de que se inicie el procedimiento de una ejecución hipotecaria.

Si el contrato de arrendamiento es anterior al 6 de marzo de 2019 se respeta la duración contractual del inquilino, siempre y cuando, esté inscrito el contrato en la Registro de la Propiedad. En el caso que no se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad el nuevo propietario puede exigir al inquilino en un plazo de 3 meses, desde la firma efectiva de la compraventa, abandonar la vivienda, o por el contrario podía decidir que continuara.

Evita riesgos y solicita la autoliquidación del ITP o ISD

Al comprar un inmueble tenemos una serie de obligaciones fiscales como es el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), en el caso de adquisición por herencia.

Si no han transcurrido cinco años desde que el vendedor adquirió el inmueble requiere a éste la copia conforme se pagó correctamente.

Si no fue pagado Hacienda te lo reclamará.

 

La limpieza de la portería

Actualmente la finca tiene servicio de conserjería. El conserje se va a jubilar. La comunidad de propietarios no quiere reemplazarlo, ni tampoco contratar un servicio de limpieza. Cada uno de los vecinos se ocupará por turnos de la limpieza.

Tú vas a alquilar una vivienda. Tienes que hacer constar en el contrato la obligación de la limpieza por parte de tus inquilinos. En el supuesto que no se hicieran cargo serías tú el responsable ante la comunidad de propietarios. Podrías añadir una cláusula de penalización.

 

Otra opción es repercutir en la renta el servicio de limpieza. Deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

 

La fumigación…. Quién paga

La Ley de Arrendamientos no concreta este tema, sin embargo, sí que nos muestra cuáles son las obligaciones y derechos de las partes. Una de las principales obligaciones que tienes como propietario, según consta en el artículo 21, es que debes hacerte cargo de aquellas reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea un mal uso por parte del inquilino.

En el caso de una plaga lo primero es averiguar cuál es su origen. Si el inquilino es el responsable éste tendrá que hacerse cargo. Si eres tú el responsable tendrás que hacerte cargo del coste de la fumigación. Si viene de un tercero como la vecina, o de la propia finca se puede reclamar estos daños a los responsables.

Consultas sobre el IVA en operaciones inmobiliarias

La agencia tributaria ha puesto un servicio de asistencia virtual al que se puede acceder gratuitamente para resolver las preguntas que se tengan sobre el IVA en operaciones inmobiliaria.

Para acceder a esta herramienta: https://www2.agenciatributaria.gob.es/avaeat/AVaeat.nsf/Inicio?OpenForm&ambito=IVA

Valoraciones inmobiliarios online

Una valoración online tiene sus propias limitaciones. Los datos que se extraen son datos públicos como del Catastro. La información que brinda el Catastro es un plano de la finca, el número de plantas que tiene la finca, si es una propiedad vertical o horizontal, su uso, superficies, y antigüedad. Por lo tanto, los criterios de valoración que utilizan son muy básicos. Por ejemplo, en el Catastro no consta la superficie de los balcones o terrazas. El tasador tiene que medir siempre el inmueble. Es frecuente que no coincidan la superficie de Catastro con la real. Si hay un exceso de cabida o defecto tendrás problemas para vender tu propiedad.

En las valoraciones online tampoco se tiene en cuenta las calidades, ni los servicios cercanos.

Las ventajas de las valoraciones inmobiliarias online es la facilidad y rapidez que nos ofrece este medio. Su desventaja es que el valor que nos den es tan solo una aproximación. La desviación puede ser mucha más alta de la que anuncian, y por ello carecen de una validez legal.