Desahucio. ¿Qué documentos nos hacen falta?

Para desahuciar es imprescindible contratar a un abogado. Para no perder tiempo hay que tener preparada la siguiente documentación:

1.- Escritura del inmueble. Documento que demuestra que el inmueble es tuyo

2.- Contrato original del alquiler

3.- Hay que justificar que no has cobrado el alquiler como por ejemplo con los recibos devueltos por el banco o si es el inquilino quién hace las transferencias solicitar al banco un certificado conforme no has recibido ningún ingreso.

Se puede demandar desde el primer mes de impago. Es aconsejable hablar antes con tu inquilino y llegar a un acuerdo amistoso.

 

¿Comprar un hogar nuevo o viejo?

Veamos las diferencias más destacables que hay.

Localización: Las viviendas antiguas suelen estar más céntricas con todas las comodidades que esto supone, como es tener a mano todos los servicios, oferta escolar, comercios, transporte público… Escoger dónde vivir es una decisión muy importante.

Garantía por desperfectos: Las viviendas antiguas es sólo por 6 meses, y la obra nueva prevé plazos de 10, 3 y 1 año en función del desperfecto que se trate.

Mantenimiento: Las viviendas antiguas requieren un mayor mantenimiento y reparaciones que la obra nueva.

Eficiencia energética: Las viviendas nuevas suelen tener sistemas más modernos obteniendo un ahorro en el consumo y siendo más respetuosos con el medio ambiente.

Impuestos: Comprar obra nueva se paga ahora mismo un 10% de IVA y por una  vivienda de segunda mano está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo porcentaje está entre el 6% y 10%, varía dependiendo en la comunidad autónoma que se compre. En Cataluña es un 10%.

Tipología: A lo largo de los años la vivienda se va transformando dando respuesta a las necesidades que se generan. Encontraremos diferentes tipologías, éstas varían de acuerdo al gusto de quién las habita.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el alquiler

Es un impuesto que se paga en la compra de una vivienda y en el alquiler, tanto en contrato de vivienda habitual como en contratos de temporada. En el caso de alquileres para uso distinto de vivienda como puede ser un local, oficina, trastero…está exento ya que tributan por IVA.

La diferencia fundamental entre el IVA e ITP, como regla general, es que el IVA se aplica en las entregas de bienes y prestación de servicios por profesionales y empresarios, mientras que el ITP es entre particulares.

El ITP lo paga el inquilino aunque el propietario es responsable. Si no lo paga el inquilino Hacienda te lo puede reclamar.

Se debe pagar en un plazo máximo de 30 días a contar desde la firma del contrato de alquiler. Su cálculo, en la comunidad de Cataluña, es por ejemplo, en el supuesto de un arrendamiento de 1.000€ mensuales multiplicaremos esta base imponible por los años contractuales (aunque sea inferior a tres años, si es un contrato de vivienda habitual se tomará como referencia tres años ya que es la duración mínima que establece la ley de arrendamientos). Será 1.000€ x 36 meses (3 años)  x 0,5% = 180€.

Vicios ocultos

Vas a comprar un piso, y el en contrato de arras indica que renuncias al saneamiento de vicios ocultos?

Los vicios ocultos son aquellos defectos del piso que no son visibles, y/o te han ocultado de su existencia. Por ejemplo que esté afectado por aluminosis, termitas…

No aceptes la renuncia de vicios ocultos. Si aparece algún vicio oculto lo puedes reclamar en un plazo de 6 meses a contar desde el día de la compraventa.

 

Los suministros en el alquiler

Una vez firmado el contrato de alquiler el inquilino tiene que hacer el cambio de nombre y domiciliación de cada uno de los suministros de agua, luz, y gas si lo hubiere. Es importante ya que la responsabilidad del pago será del inquilino.

No vale lo de cambiar únicamente la domiciliación, y no la titularidad. El responsable es el titular del contrato de suministro. Si la titularidad sigue siendo la tuya, como propietario, tú serás el responsable de cualquier impago. Esta es una gestión gratuita.

¿Cuál es la gestión posterior a la compra de una vivienda?

1.- Hemos de diferenciar si es una vivienda de segunda mano u obra nueva. En el caso de la compra de una vivienda de segunda mano pagaremos a Hacienda el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En el caso de obra nueva pagaremos el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Tenemos un plazo máximo de 30 días desde la firma de compraventa para hacer este pago

2.- Inscripción en el Registro de la Propiedad

3.- Hacer el cambio de nombre de los suministros o darlos de alta

4.- Verificar antes de que acabe el año que se haya hecho el cambio de nombre del Impuesto de Bienes Inmuebles

Los dos primeros trámites son gestiones que puedes hacer personalmente, o una gestoría o la propia notaría. Infórmate de las tarifas.

Duración de un alquiler

Un contrato de alquiler puede tener la duración que se quiera. Pueden ser de 3 meses, 15 meses, 24 meses… es lo que se acuerde entre ambas partes. Cuando se firma un contrato de vivienda habitual a pesar de haber firmado por ejemplo por 6 meses el inquilino tiene derecho a permanecer en el piso durante un plazo mínimo de tres años si cumple con todas sus obligaciones. Una vez cumplidos esos 6 meses el contrato se prorroga automáticamente.

 

 

 

Documentación necesaria para comprar una vivienda

En líneas generales la documentación original que nos solicitará la Notaría es la siguiente:

  • Escritura de la Propiedad, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad
  • Cédula de habitabilidad
  • Últimos recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles
  • Certificado de saldo hipoteca, en el caso que conste en la nota simple como carga una hipoteca
  • Certificado comunidad de propietarios conforme se está al orden del día de los pagos de comunidad
  • Certificado energético
  • Si la finca tiene una antigüedad superior a los 45 años el certificado de Inspección Técnico del Edificio
  • Contrato de arras
  • y no olvides tu DNI/NIF.

El Notario también hará constar en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda. Dejará constancia si los talones son nominativos o al portador, o se ha realizado una transferencia bancaria, y reflejará los números de cuenta.

Por supuesto en otros casos como personas que actúen en representación de otros, herencias, o ….. habrá que aportar más documentación para comprobar que todo está correcto.

Tipos de cómputo de superficie

Es importante conocer qué tipo de superficie nos están hablando en una operación de un inmueble. Tendremos que tener claro los tipos de superficie que hay.

Superficie útil: Es la superficie neta de todas las estancias que conforma un inmueble, es decir, toda aquella superficie interna que puedes pisar, incluyendo armarios.

Superficie construida: Se incluyen todos los metros cuadrados que están dentro del parámetro del inmueble incluido paredes, y la mitad de las medianeras. También se contabiliza el 50% de los balcones. En el caso de terrazas si la superficie de la terraza es menor al 15% de la superficie de la vivienda, se sumará el 50% de su superficie a la de la vivienda. Si la terraza es mayor al 15% de la superficie de la vivienda, se sumará entre el 15% y 20% a la de la vivienda.

Superficie construida con elementos comunes: Incluye la superficie construida y la parte proporcional de los elementos comunes del edificio: vestíbulo, escalera…

La superficie habitual que se utiliza en las operaciones inmobiliarias es la superficie construida.

Fianza. ¿Estás obligado a reemplazar la última mensualidad de renta con la fianza?

Va a finalizar el contrato de arrendamiento y tu inquilino te dice que no va a pagar el último mes de renta ya que tienes la fianza.

No estás obligado a aceptar esta propuesta. El inquilino tiene la obligación de pagarte la renta de todos los meses hasta que se acabe el contrato, y dentro de los primeros siete días de cada mes o lo que se haya acordado.

La fianza es una garantía que se utiliza si hay desperfectos en el piso o si hay algunos importes pendientes como puede ser los suministros.