Cómo calcular el nuevo Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

La Ley 11/2021 de 9  julio, medidas de prevención y contra el fraude fiscal entró en vigor el 1 de enero de 2022.

Anteriormente al año 2022,  la base del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se fijaba en función del valor escriturado de la compraventa.

Ahora hay dos valores a tener en cuenta:

  • Valor de referencia
  • Valor escriturado de la compraventa

El valor de referencia lo determina el catastro. Se basa en  datos de compraventas reales realizadas en zonas delimitadas teniendo en cuenta la  renta per cápita, calidades constructivas y superficie de esa zona concreta.  = Precio €/m2 medio y genérico. Cada inmueble le corresponderá su valor de referencia.

Estos valores se irán actualizando anualmente.  El valor de referencia lo podrás encontrar  www.sedecatastro.gob.es/

No confundir con el valor catastral. El valor catastral se utiliza para calcular la Plusvalía Municipal.

El valor de referencia afecta únicamente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y el Impuesto de Patrimonio.

La normativa establece que el valor de referencia no puede superar el valor del mercado, para lo que se aplica un coeficiente de minoración del 0,9 % incluido en el valor de referencia.

Entre el Valor de referencia y el valor escriturado de la compraventa se tomará el valor más alto.

Por ejemplo, compras un piso por 80.000€. El valor de referencia ofrecido por el catastro es 100.000€

ITP en Cataluña:

Valor referencia 100.000€ x 10% ITP = 10.000€ a pagar

Valor escriturado de la compraventa, 10% ITP: 8.000€

Entre el Valor de Referencia y el valor escriturado de la compraventa se tomará el de mayor valor.

Si tributas por debajo del valor de referencia que tiene fijado tu inmueble estarás incumpliendo la ley.

El nuevo cálculo de la Plusvalía Municipal. Parte III

Ejemplo de los cálculos:

MÉTODO OBJETIVO

Datos vivienda en Barcelona:

Comprada en 2016: 310.000€

  • Vendida en 2021: 350.000€
  • Hay un beneficio de 40.000€
  • Tiempo transcurrido: 5 años
  • Valor catastral total: 100.000€
  • Valor del suelo: 60.000€
  • Coeficiente 0,17 (ver tabla El nuevo cálculo de la Plusvalía Municipal. Parte II)
  • Gravamen Municipal de Barcelona: 30%

El cálculo para obtener el Método objetivo es:

Base Imponible =  el valor del suelo del inmueble x coeficientes

Plusvalía a pagar = Base Imponible x gravamen Municipal

Base Imponible = 60.000  x 0,17 = 10.200€

Plusvalía a pagar = 10.200€ x 30% (Barcelona) = 3.060€

MÉTODO REAL

Base Imponible = Beneficio obtenido x la proporción que representa el valor del suelo respecto al valor del catastro

Plusvalía a pagar = Base Imponible x gravamen Municipal

  • Base Imponible: 40.000 x 60% = 24.000€
  • Plusvalía a pagar: 24.000€ x 30% 8Barcelona) = 7.200€

COMPARATIVA ENTRE LOS DOS VALORES

  1. Método objetivo=  3.060€
  2. Método Real = 7.200€

En este caso puedes optar por el Método objetivo.

En otro ejemplo podría ser más beneficioso optar por el Método Real.

El nuevo cálculo de la Plusvalía Municipal. Parte II

Para saber cuánto hemos de pagar necesitamos conocer los siguientes datos:

  • Valor del suelo es el valor del terreno antes de su edificación.
  • Valor del catastro es la suma del valor del suelo + el valor de la edificación. En el recibo del IBI aparece este valor

Accediendo a la Sede electrónica del Catastro pueden facilitarte los diferente puntos de información para obtener esta información, exclusivamente para los titulares catastrales.

  • Calcular la proporción que representa el valor del suelo respecto al valor del catastro.
  • Conocer el gravamen que aplica el Ayuntamiento. Cada Ayuntamiento es distinto, determinado por la ordenanza municipal
  • Fecha de adquisición y venta del inmueble. Años transcurridos. Se tomarán años completos.
  • Valor de compra y valor de venta
  • Beneficio obtenido
  • Coeficiente a aplicar
PeriodoCoeficiente
Inferior a 1 año0,14
1 año0,13
2 años0,15
3 años0,16
4 años0,17
5 años0,17
6 años0,16
7 años0,12
8 años0,10
9 años0,09
10 años0,08
11 años0,08
12 años0,08
13 años0,08
14 años0,10
15 años0,12
16 años0,16
17 años0,20
18 años0,26
19 años0,36
Igual o superior a 20 años0,45

Con el fin de penalizar las operaciones con fines especulativos parten de coeficientes más altos. Los coeficientes más bajos coinciden con los años de la crisis del mercado inmobiliario.

El nuevo cálculo de la Plusvalía Municipal. Parte I

El 10 de noviembre de 2021 entró en vigor las nuevas reglas para el pago de la plusvalía. Impuesto local de los ayuntamientos que grava la diferencia del valor catastral del suelo desde el momento de la compra hasta el momento de la venta. Paga este impuesto aquel que vende, dona o hereda un inmueble.

Novedades:

  • Se sustituyen los porcentajes anuales por coeficientes en función de los años transcurridos
  • Estos coeficientes se actualizarán anualmente. Evolucionarán según escenario del mercado inmobiliario
  • Se pagará la plusvalía municipal de aquellas operaciones con menos de un año. Penalización por considerar que tienen un carácter especulativo
  • Si no hay beneficio no se paga el impuesto
  • Hay dos fórmulas y podrás acogerte a la que más te beneficie: Método objetivo y Método Real

Ventajas y desventajas de la exclusividad

Es muy habitual que cuando varias agencias llevan un mismo piso existan diferencias equivocadas en los anuncios publicados: superficies distintas, número diferente de habitaciones, precios diferentes… etc. Esto da realmente una muy mala imagen.

Otro punto importante es que cuando varias agencias comercializan tu piso tienes que hacer de coordinador para que no se solapen las visitas. El futuro interesado si se encuentra que ha llegado a la hora agendada y hay alguien haciendo una visita es entrar ya con mal pie.

Con un contrato de exclusividad esto no ocurre, pero existe la obligación de la permanencia. Recuerda que es por un tiempo determinado. Ojo que si no se avisa antes de que acabe el plazo se suele prorrogar. Se firman por periodos que oscilan entre los 3 meses y 6 meses.

Tienes un solo interlocutor.

El incumplimiento del este contrato te puede salir caro. No puedes vender a un amigo o familiar.

Normalmente los honorarios que se solicitan son algo mayores que los habituales.

Recuperar la vivienda alquilada

En los contratos celebrados desde el 6 de junio de 2013 al 5 de marzo de 2019 , existe la posibilidad de recuperar la vivienda alquilada para ti o familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para tu cónyuge con una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial antes de que finalice el contrato, aunque no aparezca en el contrato. No obstante, se han de cumplir ciertos requisitos:

  • Si el contrato es de un año de duración entonces podrás notificar al inquilino, cuando termine el primer año de duración del contrato
  • Si el contrato es de tres años o más tendrás que cumplir el plazo contractual. No tendrás que cumplir la prórroga obligatoria
  • Preaviso obligatorio mínimo 2 meses

En el supuesto que hubieran transcurridos 3 meses de la extinción del contrato y no hubieses ocupado la vivienda, el inquilino puede recuperar la vivienda. El arrendatario puede reclamar un nuevo contrato de hasta 3 años de duración con las mismas condiciones que el anterior. También puede exigirte una indemnización por los gastos del desalojo hasta su recuperación.

Los contratos celebrados desde el 5 de marzo de 2019 debe constar expresamente en el contrato si se quiere recuperar la vivienda, y explicar la necesidad y la causa. Esta es la gran diferencia con respecto a los contratos desde el 6 de junio de 2013 al 5 de marzo de 2019.

 El resto de las condiciones se mantienen.

En el supuesto que hubieran transcurridos 3 meses de la extinción del contrato y no hubieses ocupado la vivienda, el inquilino puede recuperar la vivienda por un nuevo periodo de cinco años y pago de una indemnización por los gastos del desalojo….

Si realmente no existe una verdadera necesidad y la causa es porque te han ofrecido una oferta atractiva por la vivienda, pero sin inquilino,  lo mejor que puedes hacer es llegar a algún pacto con el inquilino.

¿Puedes hacer tú o tu inquilino barbacoas?

En la ciudad es complicado ya que implica un cierto riesgo,  dependiendo en qué planta se encuentre la terraza, si está cubierta o no…

Tanto en la Ley de la Propiedad Horizontal como en la Ley de Arrendamientos urbanos exponen que no se pueden realizar actividades molestas o peligrosas.

Hay que tener en cuenta otro factor de las barbacoas, que es el humo. El humo y los olores pueden causar molestias a los vecinos  y estos están en su derecho de iniciar cualquier acción para que no vuelvas a hacer una barbacoa.

La ineficacia de los gastos judiciales a cargo del inquilino en el contrato

Una cláusula muy habitual y que es ineficaz es imponer al inquilino que por la falta de pago de una mensualidad de la renta se impone que todos los gastos judiciales que se originen del procedimiento de desahucio irán a su cargo. Es inútil porque quién determina las costas por desahucio es el juez. Si el juez dictamina la orden de desahucio impondrá al inquilino el pago de todos los gastos que se originan incluidos los gastos de asistencia del abogado y procurador.

Determinar un plazo en el alquiler con opción a compra

Tienes un piso a la venta y un interesado te ofrece un alquiler con opción de compra. Si firmas esta opción ten en cuenta que hoy en día la duración de los alquileres es un mínimo de cinco años, si eres persona física y siete años si eres persona jurídica.

El alquiler con opción de compra es un contrato de arrendamiento de vivienda habitual con la diferencia que el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda.

Si el inquilino al final decide no comprar, y previniendo esta decisión que te puede perjudicar, puedes  evitarla y acordar que tiene derecho a comprar la vivienda dentro del cuarto año. Si finalmente el inquilino decide no comprar te da tiempo a notificarle con cuatro meses de antelación antes de cumplir el quinto año y oponerte a la prórroga por 3 años más, con el fin de volver a  ponerla a la venta.

Tu inquilino exige su derecho de retracto

No informaste a tu inquilino que has vendido el piso o lo has vendido a un precio menor al notificado. Si en el contrato de alquiler no le hiciste renunciar al derecho de retracto puede subrogarse en la posición del comprador y tiene derecho a comprar la vivienda en las mismas condiciones. Desde el momento en el que tu inquilino se le ha notificado la consumación de esta compraventa tiene 30 días para ejercitar su derecho.

Tendrás que devolver el precio de venta, más todos los gastos que hubo de la operación como son los gastos de notaria, gestoría, registro de la propiedad, y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.