El nuevo cálculo de la Plusvalía Municipal. Parte I

El 10 de noviembre de 2021 entró en vigor las nuevas reglas para el pago de la plusvalía. Impuesto local de los ayuntamientos que grava la diferencia del valor catastral del suelo desde el momento de la compra hasta el momento de la venta. Paga este impuesto aquel que vende, dona o hereda un inmueble.

Novedades:

  • Se sustituyen los porcentajes anuales por coeficientes en función de los años transcurridos
  • Estos coeficientes se actualizarán anualmente. Evolucionarán según escenario del mercado inmobiliario
  • Se pagará la plusvalía municipal de aquellas operaciones con menos de un año. Penalización por considerar que tienen un carácter especulativo
  • Si no hay beneficio no se paga el impuesto
  • Hay dos fórmulas y podrás acogerte a la que más te beneficie: Método objetivo y Método Real

Ventajas y desventajas de la exclusividad

Es muy habitual que cuando varias agencias llevan un mismo piso existan diferencias equivocadas en los anuncios publicados: superficies distintas, número diferente de habitaciones, precios diferentes… etc. Esto da realmente una muy mala imagen.

Otro punto importante es que cuando varias agencias comercializan tu piso tienes que hacer de coordinador para que no se solapen las visitas. El futuro interesado si se encuentra que ha llegado a la hora agendada y hay alguien haciendo una visita es entrar ya con mal pie.

Con un contrato de exclusividad esto no ocurre, pero existe la obligación de la permanencia. Recuerda que es por un tiempo determinado. Ojo que si no se avisa antes de que acabe el plazo se suele prorrogar. Se firman por periodos que oscilan entre los 3 meses y 6 meses.

Tienes un solo interlocutor.

El incumplimiento del este contrato te puede salir caro. No puedes vender a un amigo o familiar.

Normalmente los honorarios que se solicitan son algo mayores que los habituales.

Recuperar la vivienda alquilada

En los contratos celebrados desde el 6 de junio de 2013 al 5 de marzo de 2019 , existe la posibilidad de recuperar la vivienda alquilada para ti o familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para tu cónyuge con una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial antes de que finalice el contrato, aunque no aparezca en el contrato. No obstante, se han de cumplir ciertos requisitos:

  • Si el contrato es de un año de duración entonces podrás notificar al inquilino, cuando termine el primer año de duración del contrato
  • Si el contrato es de tres años o más tendrás que cumplir el plazo contractual. No tendrás que cumplir la prórroga obligatoria
  • Preaviso obligatorio mínimo 2 meses

En el supuesto que hubieran transcurridos 3 meses de la extinción del contrato y no hubieses ocupado la vivienda, el inquilino puede recuperar la vivienda. El arrendatario puede reclamar un nuevo contrato de hasta 3 años de duración con las mismas condiciones que el anterior. También puede exigirte una indemnización por los gastos del desalojo hasta su recuperación.

Los contratos celebrados desde el 5 de marzo de 2019 debe constar expresamente en el contrato si se quiere recuperar la vivienda, y explicar la necesidad y la causa. Esta es la gran diferencia con respecto a los contratos desde el 6 de junio de 2013 al 5 de marzo de 2019.

 El resto de las condiciones se mantienen.

En el supuesto que hubieran transcurridos 3 meses de la extinción del contrato y no hubieses ocupado la vivienda, el inquilino puede recuperar la vivienda por un nuevo periodo de cinco años y pago de una indemnización por los gastos del desalojo….

Si realmente no existe una verdadera necesidad y la causa es porque te han ofrecido una oferta atractiva por la vivienda, pero sin inquilino,  lo mejor que puedes hacer es llegar a algún pacto con el inquilino.

¿Puedes hacer tú o tu inquilino barbacoas?

En la ciudad es complicado ya que implica un cierto riesgo,  dependiendo en qué planta se encuentre la terraza, si está cubierta o no…

Tanto en la Ley de la Propiedad Horizontal como en la Ley de Arrendamientos urbanos exponen que no se pueden realizar actividades molestas o peligrosas.

Hay que tener en cuenta otro factor de las barbacoas, que es el humo. El humo y los olores pueden causar molestias a los vecinos  y estos están en su derecho de iniciar cualquier acción para que no vuelvas a hacer una barbacoa.

La ineficacia de los gastos judiciales a cargo del inquilino en el contrato

Una cláusula muy habitual y que es ineficaz es imponer al inquilino que por la falta de pago de una mensualidad de la renta se impone que todos los gastos judiciales que se originen del procedimiento de desahucio irán a su cargo. Es inútil porque quién determina las costas por desahucio es el juez. Si el juez dictamina la orden de desahucio impondrá al inquilino el pago de todos los gastos que se originan incluidos los gastos de asistencia del abogado y procurador.

Determinar un plazo en el alquiler con opción a compra

Tienes un piso a la venta y un interesado te ofrece un alquiler con opción de compra. Si firmas esta opción ten en cuenta que hoy en día la duración de los alquileres es un mínimo de cinco años, si eres persona física y siete años si eres persona jurídica.

El alquiler con opción de compra es un contrato de arrendamiento de vivienda habitual con la diferencia que el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda.

Si el inquilino al final decide no comprar, y previniendo esta decisión que te puede perjudicar, puedes  evitarla y acordar que tiene derecho a comprar la vivienda dentro del cuarto año. Si finalmente el inquilino decide no comprar te da tiempo a notificarle con cuatro meses de antelación antes de cumplir el quinto año y oponerte a la prórroga por 3 años más, con el fin de volver a  ponerla a la venta.

Tu inquilino exige su derecho de retracto

No informaste a tu inquilino que has vendido el piso o lo has vendido a un precio menor al notificado. Si en el contrato de alquiler no le hiciste renunciar al derecho de retracto puede subrogarse en la posición del comprador y tiene derecho a comprar la vivienda en las mismas condiciones. Desde el momento en el que tu inquilino se le ha notificado la consumación de esta compraventa tiene 30 días para ejercitar su derecho.

Tendrás que devolver el precio de venta, más todos los gastos que hubo de la operación como son los gastos de notaria, gestoría, registro de la propiedad, y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Qué es esto de la inmatriculación

Vas a comprar un piso y resulta que no está inscrito en el Registro de la Propiedad. No es habitual, aunque puedes encontrártelo. La misión del Registro de la Propiedad es informar acerca de la realidad del inmueble con el fin de proporcionar seguridad jurídica. No es obligatorio tener el inmueble inscrito, aunque es de lo más recomendable.

Se le llama inmatriculación a aquellos inmuebles que se inscriben por primera vez en el Registro de la Propiedad.

Para la inmatriculación se hace ante notario en el lugar donde se ubica el inmueble a inscribir. Hay que aportar toda aquella documentación que se ajuste a la realidad física y jurídica del inmueble.  Todas esas dudas que se tienen tendrán que estar reflejadas por escrito como los datos de los titulares, qué tipo de inmueble se trata, descripción de su realidad física, datos de las fincas colindantes, cargas…Un documento con todos los detalles relevantes.  El Notario posteriormente lo remite al  Registro de la Propiedad.

Variedad de pactos

Se puede pactar y adoptar variadas combinaciones de pactos en los contratos de compraventa si las necesidades entre ambas partes coinciden. Todo ello se puede hacer, pero implica sus riesgos. Asesórate primero para minimizar cualquier riesgo.

Por ejemplo, la constitución de posesión permite que el vendedor permanezca en posesión y uso de la vivienda vendida temporalmente. El motivo de esta situación puede ser por circunstancias especiales como puede ser un cambio en la calificación urbanística. O porque el vendedor está a la espera de la entrega de su nueva casa.

Puede ocurrir lo contrario. El comprador no dispone de la totalidad del dinero y se pacta la compraventa del inmueble con un pago aplazado. En este caso el comprador es quién  se le hace entrega de las llaves y puede disponer del inmueble.

La firma en el contrato

Es muy importante que se firman cada una de las hojas del contrato, e incluso en aquellas hojas imprimidas en doble cara. Así se demuestra y ratifica el contenido de todo el contrato.

La firma ayuda a probar el consentimiento, es una prueba, y es una garantía para que no se altere el contenido.

Es válido firmar únicamente en la última página, pero puedes tener problemas para exigir el contenido de aquellas hojas que no han sido firmadas.